DIAG PRECISION 49

Diagnostics immobiliers : quelles différences entre la Loi Carrez et la Loi Boutin ?

Thu, 05 Sep 2024 16:06:54 +0200

La Loi Carrez et la Loi Boutin sont très souvent évoquées dans le secteur du diagnostic immobilier, mais il est souvent difficile de dissocier les deux.
Les deux lois permettent de calculer la taille du logement mis en vente ou location. Et de pouvoir en informer le locataire ou acheteur de manière transparente.

Christophe Brouzes, gérant de l’entreprise Diag Précision, 49, spécialisée en Diagnostics immobiliers et intervenant près d'Angers (49), nous propose quelques informations essentielles à retenir :

Définitions
La loi Carrez et la Loi Boutin, correspondent à un calcul de superficie, mais toutes les deux excluent de leurs calculs :

✅ Murs et cloisons
✅ Cages et marches d’escalier
✅ Gaines
✅ Embrasures de portes et fenêtres

🔎 FOCUS : Loi Boutin
La loi Boutin couvre la surface dite « habitable ».

Cela comprend donc tous les espaces de vie, mais exclue :
❌ Terrasses
❌ Balcons
❌ Caves
❌ Garages
❌ Parkings
❌ Combles non aménagés
❌ Autres sous-sols

🔎 FOCUS : Loi Carrez
La loi Carrez, quant à elle, couvre la superficie dite « privative » des biens en copropriété. En règle générale, elle se présente sous forme de lots, et en fonction de l’État descriptif de division de votre bien. À savoir que certaines surfaces peuvent être à jouissance exclusive, mais appartiennent à la copropriété (exemple des loggias).

La Loi Carrez inclut les :
✅ réserves
✅ remises
✅ greniers
✅ vérandas
✅ combles non aménagés
✅ sous-sols autre que caves, garages, parkings.

Mais exclut les :
❌ Terrasses
❌ Balcons
❌ Caves
❌ Garages
❌ Parkings
Les éléments non inclus dans les calculs de la Loi Carrez et de la Loi Boutin, devront tout de même apparaître en annexes.

Les contextes d’intervention

👉🏻 La loi Carrez est calculée dans le cadre d’une vente, uniquement si votre bien est en copropriété.
Peuvent être concernés :
✅ Les appartements
✅ Les maisons en copropriété horizontale
✅ Les locaux commerciaux
✅ Les bureaux

👉🏻 La loi Boutin, quant à elle, est calculée dans le cadre d’une location d’une maison ou appartement. Le bien doit être à usage d’habitation.

La contrainte de hauteur sous plafond
Que ce soit pour le Loi Carrez ou pour la Loi Boutin, seules les parties avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m sont à prendre en compte pour les mesures.

Règlementation
Le diagnostic de Loi Carrez et de Loi Boutin sont deux diagnostics obligatoires pour la mise en vente ou en location d’un bien immobilier. Cependant, le diagnostic de Loi Carrez n'a pas pour obligation d'apparaître dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), mais le résultat du calcul doit être dans la promesse ou l'acte de vente.
Attention, toute erreur de mesurage, peut générer des litiges, et peut impacter la transaction, comme par exemple, la réduction du prix de vente ou du loyer. Seule une marge d'erreur de 5% est tolérée.

👉🏻 Loi Boutin : la loi du 25 mars 2009 (+ lien) stipule qu’il est obligatoire d’effectuer un diagnostic de surface habitable avant toute location de bien.
👉🏻 Loi Carrez : la loi du 18 décembre 1996 (+ lien) stipule qu’il est obligatoire pour la vente d’un bien en copropriété de fournir un diagnostic de surface privative :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. »

Durées de validité

👉🏻 Diagnostic Loi Carrez : ce diagnostic est valable à durée indéterminée si aucune cloison n’est ajoutée ou supprimée à l’intérieur du bien. En effet, cela entrainerait une modification de la taille et la répartition des pièces du bien.
👉🏻 Diagnostic Loi Boutin : ce diagnostic est également valide à vie si aucune modification de surface (ouverture de pièce, isolation, etc.…) n'est effectuée. Dans le cas de travaux, cela viendrait modifier l’espace réel disponible.

Pour tout renseignement supplémentaire, n’hésitez pas à contacter Christophe Brouzes, du cabinet Diag Précision 49, expert certifié en Diagnostic Immobilier et proposant ses services sur le mesurage lié aux lois Carrez et Boutin.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires en 2024 ?

Thu, 05 Sep 2024 16:02:33 +0200

En cette période de rentrée, Christophe Brouzes, gérant du cabinet Diag Précision 49, basé près d'Angers (49) vous propose un rappel quant aux diagnostics immobiliers obligatoires en cas de mise en vente ou en location d’un bien.

En 2024, les diagnostics immobiliers obligatoires en France varient en fonction du type de transaction (vente ou location) et du type de bien (maison, appartement, local commercial).

Voici les principaux diagnostics obligatoires :

👉🏻 Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Vente et location : Ce diagnostic évalue la consommation d'énergie et l'impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Il est obligatoire pour tous les logements.

👉🏻 Diagnostic Amiante

Vente : Obligatoire pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Location : Non obligatoire, mais peut être demandé.

👉🏻 Diagnostic Plomb (CREP - Constat de Risque d'Exposition au Plomb)

Vente et location : Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.

👉🏻 Diagnostic Termites

Vente : Obligatoire pour les biens situés dans une zone déclarée à risque par arrêté préfectoral.

👉🏻 Diagnostic Gaz (+ lien vers page concernée)

Vente et location : Obligatoire pour les installations de gaz de plus de 15 ans.

👉🏻 Diagnostic Électricité

Vente et location : Obligatoire pour les installations électriques de plus de 15 ans.

👉🏻 Diagnostic Assainissement Non Collectif

Vente : Obligatoire pour les biens non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.

👉🏻 État des Risques et Pollutions (ERP)

Vente et location : Ce diagnostic informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc. Obligatoire pour tous les biens situés dans une zone à risque.

👉🏻 Mesurage Loi Carrez

Vente : Obligatoire pour les ventes de lots de copropriété (appartements, bureaux, etc.) d'une surface supérieure à 8 m².

👉🏻 Diagnostic Bruit

Vente et location : Obligatoire pour les biens situés dans une zone d'exposition au bruit des aéroports.

👉🏻 Diagnostic Mérule

Vente : Obligatoire dans certaines régions en France où la présence de ce champignon est avérée.

👉🏻 Audit énergétique

Vente : Obligatoire à partir d'avril 2023 pour les maisons ou immeubles en monopropriété classés F ou G au DPE.

INFORMATIONS IMPORTANTES :

➡️ Ces diagnostics sont à la charge du propriétaire.
➡️ Leur durée de validité varie en fonction du diagnostic et doit être vérifiée avant toute transaction.
➡️ L'ERP peut être effectué par le propriétaire mais il est préférable de faire appel à un diagnostiqueur afin de limiter les risques d'erreurs.
➡️ Le diagnostic bruit fait partie de l'état des risques, dont l'information est proposée sur le site errial.georisques.gouv.fr
➡️ Les rapports doivent être remis à l'acheteur avant la signature de l'acte de vente.

⚠️ Attention, les exigences légales peuvent évoluer !
Il est donc recommandé de consulter un professionnel de l'immobilier ou un notaire pour s'assurer de la conformité de la transaction immobilière avec la réglementation en vigueur au moment de la vente.

Vous souhaitez disposer d’informations supplémentaires ou vous souhaitez faire appel à un professionnel pour réaliser certains diagnostics immobiliers ?
Vous pouvez solliciter Christophe Brouzes, gérant du cabinet Diag Précision 49, et intervenant près d'Angers (49).

Une nouvelle réforme du DPE pour les petites surfaces !

Thu, 05 Sep 2024 15:48:55 +0200

Le 12 février 2024, le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a annoncé la mise en consultation d’un projet d’arrêté visant à rendre les seuils DPE plus équitables pour les petits logements. Cette réforme garantira une évaluation plus juste de leur performance énergétique. Elle entrera en vigueur au 1er juillet 2024 et impactera 11% du parc immobilier métropolitain.

La performance énergétique, au cœur de la politique du logement

Lancé en France depuis 2006, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la performance énergétique d’un logement et la restitue à travers des étiquettes énergie-climat, ont l’affichage est devenu obligatoire en 2021.

Selon la règlementation en vigueur, le propriétaire du logement doit fournir au locataire un logement décent. Et pour qu’un logement soit considéré « décent » il doit respecter un seuil minimum de performance énergétique selon un calendrier précis :

Depuis le 1^er janvier 2023, pour être autorisés à la location longue durée, les logements doivent avoir une consommation d’énergie (exprimée en énergie finale) inférieure à 450kWhEF/m2/an.

Puis par la suite, pour être autorisés à la location, les logements devront au minimum afficher ces classes énergétiques :

➡️ À partir du 1er janvier 2025, au minimum la classe F du DPE.
➡️ À partir du 1er janvier 2028, au minimum la classe E du DPE.
➡️ À partir du 1er janvier 2034, au minimum la classe D du DPE.

Le DPE, un diagnostic pénalisant pour les petites surfaces

Cependant, les statistiques montrent que les petits logements, dont la surface habitable est inférieure à 40m2, sont en moyenne moins bien classés par le DPE.

Les surfaces réduites, comme les studios et les petits appartements, se heurtent à une évaluation défavorable dans l'actuel système de notation du DPE. La raison principale réside dans la méthode de calcul basée sur la consommation énergétique par mètre carré.

Dans un espace restreint, les dépenses en énergie fixes (chauffage, production d'eau chaude) occupent une part disproportionnée, entraînant une consommation au mètre carré plus élevée.

Cette situation n’est pas sans impact sur le marché de l’immobilier, car elle réduit fortement l’attractivité de ces logements et potentiellement leur valeur, malgré une classe réelle qui pourrait être tout à fait respectable.

Une réévaluation du DPE pour les petites surfaces

Longtemps désavantagées, ces habitations de taille réduite bénéficieront, à compter du 1er juillet 2024, d’une nouvelle méthode de calcul DPE.

Ces changements, essentiels pour les propriétaires et locataires de studios et petits appartements, visent à une évaluation plus juste de leur performance énergétique. Qui leur offrira plus de valeur et attractivité sur le marché immobilier.

Cette réforme permettra :

✅ de rendre les seuils DPE plus équitables pour les petits logements
✅ de garantir une évaluation plus juste de leur performance énergétique.

La réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) va permettre de maintenir sur le marché de la location 140 000 logements de moins de 40 m².

C’est pourquoi, dès à présent, un simulateur proposé par l’Adème, est en ligne pour recalculer l'étiquette DPE des logements de petite surface.

Pour accéder et tester le simulateur :
👉🏻 https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr/accueil

A ce jour, il ne s’agit que d’une simulation permettant une projection du changement potentiel de classe énergétique pour votre logement. Mais à partir du 1er juillet 2024, pour chaque logement touché par cette réforme, il sera possible de générer une attestation de nouvelle étiquette, téléchargeable sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Adème en entrant le numéro DPE du bien concerné.

Vous souhaitez réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?

Pour cela, vous devez faire appel à un professionnel certifié, assuré et qualifié tel que Christophe Brouzes de l’agence Diag Précision 49, intervenant près d'Angers. En effet, assuré auprès de la compagnie AXA Assurances, Christophe Brouzes est certifié auprès de l’organisme WE Cert.

Il est nécessaire de bien vérifier l’ensemble de ces informations auprès du professionnel mandaté afin de mener vos projets immobiliers en toute sérénité.

L’audit Energétique Réglementaire C’est quoi ?

Thu, 11 May 2023 12:08:58 +0200

Rendu obligatoire depuis le 1er Avril 2023, les logements dont la note obtenue au DPE est supérieur ou égal à F devra être présenté aux futurs acquéreurs un Audit Energétique Réglementaire qui consiste à réaliser une analyse détaillée et approfondie des données énergétiques d’un bien immobilier afin de déterminer et d'informer l'acquéreur des travaux à effectuer pour améliorer ces performances et le confort thermique de l’habitation.

Pour la location une premiere étape est le gel des loyers et suivra par une interdiction à la location

Le rapport contiendra un premier scénario pour sortie de l’état de passoire énergétique et jusqu’à deux autres scénarios de rénovation pour atteindre la lettre B ou A, ainsi qu’une estimation du montant des travaux par scénarios.

Lors de la réalisation, l’auditeur va mesurer, observer et analyser les données relatives à la structure et la pathologie du bâtiment, il va identifier le type de matériaux, les zones de déperditions thermiques, les performances de l’isolation et la nature des différentes installations et équipements.

Mais sachez que pour cela il nous faut un bon nombre de document, que l’on demande aussi pour la réalisation du Diagnostic de Performance Energétique et que si vous les présentés lors de la réalisation du diagnostic Dpe, peux vous éviter de passé par la case Audit réglementaire.

Par la suite viendront les logements classé E et D afin d’atteindre en 2050 que des Logement Classé A ou B.

L’Audit Energétique Réglementaire peut être effectué par un Diagnostiqueur sous certaine condition.

Diag-Précision 49, dispose des habilitations et du matériels nécessaires à la réalisation de cet audit énergétique obligatoire des maisons Individuels. Nous pouvons également vous indiquer en fonction de votre DPE et du bien, la date d’application pour effectuer l’audit de cette obligation où si vous envisagez des travaux d’effectué un DPE projeté qui vous donnera de la visibilité sur l’efficacité de vos futurs travaux et d’obtenir un prêt à taux zéro.