Diagnostics immobiliers : quelles différences entre la Loi Carrez et la Loi Boutin ? - 05/09/2024

La Loi Carrez et la Loi Boutin sont très souvent évoquées dans le secteur du diagnostic immobilier, mais il est souvent difficile de dissocier les deux.
Les deux lois permettent de calculer la taille du logement mis en vente ou location. Et de pouvoir en informer le locataire ou acheteur de manière transparente.

Christophe Brouzes, gérant de l’entreprise Diag Précision, 49, spécialisée en Diagnostics immobiliers et intervenant près d'Angers (49), nous propose quelques informations essentielles à retenir :
 

Définitions
La loi Carrez et la Loi Boutin, correspondent à un calcul de superficie, mais toutes les deux excluent de leurs calculs :

✅ Murs et cloisons
✅ Cages et marches d’escalier
✅ Gaines
✅ Embrasures de portes et fenêtres

🔎 FOCUS : Loi Boutin
La loi Boutin couvre la surface dite « habitable ».

Cela comprend donc tous les espaces de vie, mais exclue :
❌ Terrasses
❌ Balcons
❌ Caves
❌ Garages
❌ Parkings
❌ Combles non aménagés
❌ Autres sous-sols

🔎 FOCUS : Loi Carrez
La loi Carrez, quant à elle, couvre la superficie dite « privative » des biens en copropriété. En règle générale, elle se présente sous forme de lots, et en fonction de l’État descriptif de division de votre bien. À savoir que certaines surfaces peuvent être à jouissance exclusive, mais appartiennent à la copropriété (exemple des loggias).

La Loi Carrez inclut les :
✅ réserves
✅ remises
✅ greniers
✅ vérandas
✅ combles non aménagés
✅ sous-sols autre que caves, garages, parkings.

Mais exclut les :
❌ Terrasses
❌ Balcons
❌ Caves
❌ Garages
❌ Parkings
Les éléments non inclus dans les calculs de la Loi Carrez et de la Loi Boutin, devront tout de même apparaître en annexes.

Les contextes d’intervention

👉🏻 La loi Carrez est calculée dans le cadre d’une vente, uniquement si votre bien est en copropriété.
Peuvent être concernés :
✅ Les appartements
✅ Les maisons en copropriété horizontale
✅ Les locaux commerciaux
✅ Les bureaux

👉🏻 La loi Boutin, quant à elle, est calculée dans le cadre d’une location d’une maison ou appartement. Le bien doit être à usage d’habitation.

La contrainte de hauteur sous plafond
Que ce soit pour le Loi Carrez ou pour la Loi Boutin, seules les parties avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m sont à prendre en compte pour les mesures.

Règlementation
Le diagnostic de Loi Carrez et de Loi Boutin sont deux diagnostics obligatoires pour la mise en vente ou en location d’un bien immobilier. Cependant, le diagnostic de Loi Carrez n'a pas pour obligation d'apparaître dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), mais le résultat du calcul doit être dans la promesse ou l'acte de vente.
Attention, toute erreur de mesurage, peut générer des litiges, et peut impacter la transaction, comme par exemple, la réduction du prix de vente ou du loyer. Seule une marge d'erreur de 5% est tolérée.

👉🏻 Loi Boutin : la loi du 25 mars 2009 (+ lien) stipule qu’il est obligatoire d’effectuer un diagnostic de surface habitable avant toute location de bien.
👉🏻 Loi Carrez : la loi du 18 décembre 1996 (+ lien) stipule qu’il est obligatoire pour la vente d’un bien en copropriété de fournir un diagnostic de surface privative :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. »

Durées de validité

👉🏻 Diagnostic Loi Carrez : ce diagnostic est valable à durée indéterminée si aucune cloison n’est ajoutée ou supprimée à l’intérieur du bien. En effet, cela entrainerait une modification de la taille et la répartition des pièces du bien.
👉🏻 Diagnostic Loi Boutin : ce diagnostic est également valide à vie si aucune modification de surface (ouverture de pièce, isolation, etc.…) n'est effectuée. Dans le cas de travaux, cela viendrait modifier l’espace réel disponible.

Pour tout renseignement supplémentaire, n’hésitez pas à contacter Christophe Brouzes, du cabinet Diag Précision 49, expert certifié en Diagnostic Immobilier et proposant ses services sur le mesurage lié aux lois Carrez et Boutin.